공매란?
국가기관이 강제권한을 가지고 압류된 재산을 매각하는 절차를 말합니다. 주로 세금 미납으로 인해 압류된 부동산이나 동산을 공개적으로 판매하는 방식입니다. 공매는 경매와 유사하지만, 공적인 채무관계를 해결하는 데 중점을 둡니다.
▶공매의 진행 절차:
1. 한국자산관리공사 접속: 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)의 '온비드' 사이트를 통해 진행됩니다.
2. 입찰 대상 선택: 온비드 사이트에서 물건을 검색하고 입찰 대상을 선택합니다.
3. 입찰기일 내에 입찰: 입찰기일 내에 입찰서를 작성하고 제출합니다.
4. 보증금 납부: 입찰 마감시간까지 보증금을 납부합니다.
5. 매수인 발표 확인: 낙찰자가 선정되면 매수인을 발표합니다.
6. 낙찰 후 서류 제출: 낙찰 후 필요한 서류를 준비하여 제출합니다.
▶ 공매의 장단점:
1. 장점: 일반 경매보다 저렴한 가격에 매물을 획득할 수 있는 기회가 있습니다.
2. 단점: 절차가 복잡하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 미리 파악해야 합니다.
▶ 공매에 참여할 때 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항:
1. 권리 분석: 공매 대상 물건의 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다. 저당권, 압류, 임차권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 이를 정확히 파악하지 않으면 낙찰 후에도 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
2. 물건 상태 확인: 공매에 참여하기 전에 반드시 물리적 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 온라인으로 확인할 수 있지만, 정확한 상태를 파악하기 위해 현장을 방문하는 것이 좋습니다.
3. 입찰 보증금: 입찰 시 입찰 금액의 10% 이상을 보증금으로 납부해야 합니다. 낙찰되지 않으면 보증금은 환급됩니다.
4. 매각결정일 이전 체납액 납부: 매각결정일 이전에 체납자가 체납액을 납부하면 공매가 중지될 수 있습니다. 따라서 매각결정일을 주의 깊게 확인해야 합니다.
5. 공매 공고문 확인: 공매 공고문을 꼼꼼히 읽고, 입찰 기간, 입찰 방법, 배분 요구 종기 등에 대한 내용을 정확히 이해해야 합니다.
▶ 공매에서 낙찰을 받은 후 발생할 수 있는 주요 문제와 그에 대한 대응 방법:
1. 소유권 이전 문제: 낙찰 후 소유권 이전 등기를 완료하지 않으면 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 최종 납부일로부터 60일 이내에 소유권 이전 등기를 완료해야 하며, 이를 지연할 경우 가산금이 부과될 수 있습니다.
2. 명도 문제: 낙찰받은 부동산에 기존 점유자가 있을 경우, 명도(부동산 인도) 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다. 점유자가 자발적으로 이사하지 않을 경우, 명도 소송을 통해 강제집행을 해야 할 수도 있습니다.
3. 미납 관리비: 낙찰받은 부동산에 미납된 관리비가 있을 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수도 있으므로, 사전에 관리사무소를 통해 확인하는 것이 중요합니다.
4. 권리 분석 미흡: 부동산의 권리 관계를 정확히 파악하지 않으면, 낙찰 후 예상치 못한 권리 문제로 인해 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 저당권, 압류, 임차권 등을 철저히 분석해야 합니다.
5. 부동산 상태 문제: 부동산의 물리적 상태를 사전에 충분히 확인하지 않으면, 낙찰 후 수리비용이 많이 들 수 있습니다. 현장을 직접 방문하여 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
▶ 공매에서 낙찰 후 소유권 이전 등기를 진행하는 방법:
1. 매각대금 납부: 낙찰 후 매각대금을 전부 납부해야 합니다. 법원에서 대금 지급기한을 정해 통지하며, 이 기한 내에 납부해야 합니다.
2. 필요 서류 준비: 소유권 이전 등기를 위해 필요한 서류를 준비합니다. 여기에는 부동산 등기사항 전부 증명서, 토지대장등본, 건축물대장등본, 주민등록표초본, 국민주택채권매입필증 등이 포함됩니다.
3. 취득세 및 등록세 납부: 구청 또는 시청에서 취득세와 등록세를 납부합니다. 이때 매각대금완납증명원을 제출해야 합니다.
4. 등기 신청: 준비한 서류와 함께 '부동산 소유권 이전 등기 촉탁 신청서'를 작성하여 법원에 제출합니다. 법원은 서류를 검토한 후 등기소에 소유권 이전을 신청합니다.
5. 등기 완료: 등기소는 소유권 이전을 완료하고, 말소 사항을 정리한 후 등기필증을 법원 경매계로 보냅니다. 경매계는 등기필증을 낙찰인에게 교부합니다.
▶ 소유권 이전 등기를 위해 필요한 서류:
1. 매도인 준비 서류
1) 신분증: 본인 확인용
2) 인감도장: 인감증명서에 날인할 도장
3) 매도용 인감증명서: 매수인의 인적사항이 기재된 인감증명서
4) 주민등록초본: 주소 변동 내역 포함
5) 등기권리증: 등기필증
2. 매수인 준비 서류
1) 신분증: 본인 확인용
2) 도장: 막도장 가능
3) 부동산거래신고필증: 중개사 요청
4) 주민등록등본: 2부
5) 주민등록초본: 1부
6) 가족관계증명서: 상세 2부
7) 부동산매매계약서: 원본 1부, 사본 2부
8) 건축물대장: 1부
9) 토지대장: 1부
10) 국민주택채권 매입영수증: 1부
11) 전자수입인지: 1부
12) 등기수수료 납부증: 1부
13) 소유권이전등기 신청서: 2부 (이폼 기재본 1부, 공란 1부)
14) 소유권이전등기 위임장: 2부 (이폼 기재본 1부, 공란 1부)
15) 취득세 납부확인서: 당일 처리 (위택스 or 구청)
'경제이야기 > 시사상식' 카테고리의 다른 글
| 근저당권 설정이란?(필요서류, 절차, 주의사항 등) (3) | 2024.11.08 |
|---|---|
| 용적률, 건폐율 이란?(계산방법,관련법규, 부동산 투자 등) (0) | 2024.11.08 |
| 대위변제(代位辨濟, subrogation)란? 종류, 특징, 절차, 보증기관 등 (0) | 2024.08.24 |
| 구상권 청구란?(요건, 방법 등) (0) | 2024.08.12 |
| 유치권 행사란?(방법, 사유 등), 유치물 이란? (0) | 2024.08.09 |