재건축 VS 재개발 VS 리모델링? 어느 것이 유리할까?
재건축, 재개발, 리모델링은 노후화된 건축물을 개선하는 방식이지만 각각 다른 특징을 가지고 있습니다.
▣ 정의
- 재건축: 노후 아파트를 철거하고 그 자리에 새 아파트를 짓는 사업
- 재개발: 빌라나 단독주택 등 노후 주거지역을 철거하고 도로 등 기반시설을 정비하여 새 아파트 단지로 탈바꿈하는 사업
- 리모델링: 기존 건물의 구조를 유지하면서 내외부를 개선하는 방식
▣ 차이점
1. 대상
- 재건축: 주로 노후 아파트
- 재개발: 빌라, 단독주택 등 노후 주거지역
- 리모델링: 기존 건물 구조 유지
2. 기반시설
- 재건축: 기존 기반시설 활용 가능
- 재개발: 도로, 상하수도 등 기반시설 새로 정비 필요
- 리모델링: 기존 기반시설 유지
3. 안전진단
- 재건축: 필수(단독주택 재건축 제외)
- 재개발: 불필요
- 리모델링: 구조안전진단 필요
▣ 장/단점
1.재건축
장점:
- 기반시설 비용 부담이 적음
- 사업 진행이 상대적으로 원활함
단점:
- 기존 주민 이주 필요
- 안전진단 비용 발생
2. 재개발
장점:
- 노후 지역의 주거환경 개선
- 도시 기능 회복 및 상권 활성화
단점:
- 기반시설 비용 부담이 큼
- 주민 반발 가능성 높음
3. 모델링
장점:
- 기존 건물 구조 유지로 비용 절감
- 주민 이주 기간 최소화
단점:
- 근본적인 구조 개선에 한계
- 건물 수명 연장에 제한적
재건축과 재개발은 도시 발전과 주거환경 개선에 중요한 역할을 하지만, 법적 제약, 지역 특성, 투자 금액 등을 고려해야 합니다. 리모델링은 상대적으로 적은 비용으로 주거환경을 개선할 수 있는 대안이 될 수 있습니다.
재건축과 재개발 투자 시 유의해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.
1. 사업의 불확실성 인식: 초기 단계의 투자는 높은 리스크를 동반합니다. 사업 진행이 불확실할수록 프리미엄(피)이 낮게 형성되므로 주의가 필요합니다.
2. 철저한 이해와 공부: 투자자는 사업에 대해 완벽히 이해하고 있어야 하며, 법률적인 부분까지 명확히 알고 투자해야 합니다.
3. 현금청산 가능성 고려: 입주권을 기대하고 초기에 투자했더라도, 현금청산이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 이 경우 투자금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
4. 추가분담금 발생 가능성: 재건축 진행 과정이 예상보다 길어질 경우, 추가 분담금이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.
5. 법적 제약 확인: '도시계획법'과 '건축법' 등 관련 법규를 준수해야 합니다. 특히 건축물의 높이, 규모, 면적 등에 대한 규제를 확인해야 합니다.
6. 지역 특성 파악: 해당 지역의 특성을 파악하고, 그에 맞는 재개발 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
7. 적절한 투자금액 결정: 재개발 대상지의 위치, 면적, 건축물의 상태 등에 따라 투자금액이 달라질 수 있으므로, 각 상황에 맞게 적절히 결정해야 합니다.
8. 충분한 예비자금 확보: 예상치 못한 상황에 대비하여 충분한 예비자금을 마련해 두어야 합니다.
투자자는 이러한 점들을 고려하여 신중하게 투자 결정을 내려야 하며, 높은 수익 가능성과 함께 큰 리스크도 존재함을 항상 염두에 두어야 합니다.
리모델링 투자 시 주의해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.
1. 조합설립인가 확인: 리모델링조합설립인가를 받았는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인가를 받은 경우, 임대차계약서에 이 사실을 명시해야 합니다.
2. 임대차 계약 주의: 리모델링 추진 중인 아파트에 세입자를 두려는 경우, 향후 명도 문제가 발생할 수 있으므로 신중해야 합니다.
3. 이주 계획 수립: 리모델링을 위해 반드시 이주가 필요하므로, 이에 대한 계획을 미리 세워야 합니다.
4. 비용 검토: 리모델링 비용이 재건축보다 저렴할 수 있지만, 정확한 비용 산정이 필요합니다.
5. 기간 고려: 재건축보다 기간이 짧을 수 있으나, 정확한 일정 파악이 중요합니다.
6. 구조적 제한 인식: 기존 구조물을 유지하므로 방 숫자 증가나 층고 변경에 제한이 있을 수 있습니다.
7. 법적 요건 확인: 준공 후 15년 이상 경과한 건물만 리모델링이 가능하므로 이를 확인해야 합니다.
8. 주민 동의율 확인: 리모델링 추진을 위해 75%의 주민 동의가 필요하므로 이를 고려해야 합니다.
9. 세입자 권리 보호: 리모델링 추진 사실을 인지한 상태에서 임대차계약을 체결한 경우, 세입자의 권리가 제한될 수 있음을 알아야 합니다.
투자자는 이러한 사항들을 충분히 고려하고 리스크를 평가한 후 리모델링 투자를 결정해야 합니다.
재건축 소요기간은 지역과 상황에 따라 다양하지만, 서울 강남·서초·송파구의 108개 재건축 단지를 전수조사한 결과를 바탕으로 평균적인 소요기간을 파악할 수 있습니다.
1. 안전진단부터 준공까지: 평균 15.07년 소요
2. 단계별 소요기간:
- 추진위원회 설립부터 조합 설립까지: 평균 4.77년
- 조합 설립부터 사업시행계획인가까지: 평균 3.36년
- 사업시행계획인가부터 관리처분계획인가까지: 평균 2.6년
3. 최단 및 최장 소요기간:
- 최단: 반포센트레빌아스테리움(반포현대 재건축) - 6년
- 최장: 래미안원베일리(신반포 3차·경남 재건축) - 21년
4. 준공 이후 추가 소요기간:
- 조합 청산까지 추가로 수년이 소요될 수 있음 (예: 아크로리버파크의 경우 6년 추가 소요)
재건축 사업은 복잡한 법적 절차와 주민 동의, 행정 절차 등이 필요하므로 장기간이 소요됩니다. 또한, 각 단계별로 진행 속도가 다르고 정체되는 시기가 있을 수 있어 실제 소요기간은 사업마다 차이가 있을 수 있습니다.
재건축 소요기간이 길어지는 주요 이유는 다음과 같습니다.
1. 복잡한 법적 절차: 재건축 사업은 여러 단계의 법적 절차를 거쳐야 하며, 각 단계마다 시간이 소요됩니다.
2. 주민 동의 확보의 어려움: 재건축을 위해서는 주민들의 높은 동의율이 필요하며, 이를 얻는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.
3. 사업성 문제: 주택경기 침체로 인해 분양가 인상이 어려워져 사업 진행이 지연될 수 있습니다.
4. 금융비용 증가: 사업 기간이 길어질수록 대출 이자와 물가 상승으로 인한 비용이 증가합니다.
5. 심의 과정의 복잡성: 대규모 단지나 특수한 위치(한강변, 산 인근 등)의 경우 공공기관의 심의가 까다로워질 수 있습니다.
6. 조합 운영의 문제: 조합장이나 임원진의 경험 부족, 내부 갈등 등으로 인해 진행이 지연될 수 있습니다.
7. 외부 요인: 부동산 시장 상황, 정부 정책 변화 등 외부 요인으로 인해 사업 진행이 지연될 수 있습니다.
이러한 요인들로 인해 재건축 사업은 평균적으로 안전진단부터 준공까지 약 11-12년 정도 소요되며, 상황에 따라 더 길어질 수 있습니다.
1기 신도시 선도지구 재건축 현황은 다음과 같습니다.
1. 선도지구 발표 예정:
- 다음 주 1기 신도시 5곳(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)의 재건축 첫 선도지구 발표 예정
- 총 2만 6000 가구부터 3만 9000 가구까지 선정 예고
2. 신도시별 기본 제안 물량:
- 분당: 8000 가구
- 일산: 6000 가구
- 평촌, 중동, 산본: 각 4000 가구
3. 공모 참여 현황:
- 162개 특별정비예정구역 중 99개 구역(61%) 제안서 제출
- 분당: 67곳 중 47곳(70%) 참여, 총 5만 9000 가구
- 일산: 47곳 중 22곳(47%) 참여, 총 3만 가구
- 평촌: 19곳 중 9곳(47%) 참여, 총 1만 8000 가구
- 중동: 16곳 중 12곳 참여, 총 2만 6000 가구
- 산본: 13곳 중 9곳 참여, 총 2만 가구
4. 주민들의 요구사항:
- 동의서 재사용 허용 요청
- 정비대상 물량 확대
- 용적률 상향 조정 (특히 일산)
- 공공기여 비율 조정
5. 선도지구 선정 혜택:
- 안전진단 완화·면제
- 용도지역 변경, 용적률 상향
- 인허가 통합심의
- 리모델링 가구수 증가
6. 향후 계획:
- 매년 2만~3만 가구의 재건축 대상 선정 예정
- 국토부, 지자체와 함께 로드맵 수립 중
1기 신도시 재건축은 주민들의 높은 관심 속에 진행되고 있으며, 선도지구 선정을 앞두고 다양한 요구사항과 조정 요청이 제기되고 있습니다.
이번 선도지구 공모에는 많은 단지가 참여하여 치열한 경쟁이 예상되며, 특히 분당 지역의 참여율과 동의율이 높게 나타났습니다.