전세사기 예방의 모든것~!(유형, 예방방법, HUG지원, 전세보증보험, 부동산계약시 주의사항 등)

전세사기 예방법

전세사기는 세입자가 전세 계약을 맺고 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 말하며, 다양한 유형의 사기가 존재합니다. 이를 예방하기 위해서는 몇 가지 중요한 방법을 알고 실천하는 것이 필요합니다.

 

▣ 전세사기 유형

1. 깡통전세: 전세 가격이 매매 가격과 비슷하거나 더 높은 경우, 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상황에서 계약이 이루어지는 경우입니다.

2. 이중계약: 집주인이 여러 세입자와 동시에 계약을 맺고 보증금을 가로채는 경우입니다.

3. 대리인 사기: 대리인이 집주인과 월세 계약을 체결한 후, 세입자와 전세계약을 맺고 보증금을 가로채는 경우입니다.

4. 신탁 사기: 신탁된 부동산에 대해 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되어, 세입자가 계약을 해도 법적 효력이 없게 되는 경우입니다.

 

▣ 예방 방법

 1. 정보 비대칭 줄이기

   - 안심전세 앱 활용: 집주인의 신용 정보와 임대보증 보험 가입 여부를 확인할 수 있는 앱을 이용하여, 전세 계약 전 충분한 정보를 확보합니다.

 

2. 계약서 검토 및 특약 추가

   - 임대차 표준계약서에 세입자가 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지 집주인이 매매나 근저당 설정을 하지 않는다는 특약을 추가합니다.

 

3. 임대차 신고 및 전입신고

   - 계약 후 가능한 한 빨리 임대차 신고와 전입신고를 진행하여 법적 권리를 확보합니다.

 

4. 보증보험 가입 고려

   - 전세보증금 반환 보증상품에 가입하여, 계약 종료 후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 합니다.

 

5. 정부 지원 서비스 이용

   - 전세사기 피해를 입었거나 예방하고자 하는 경우, 주택도시보증공사의 '전세사기 예방센터'나 '전세피해지원센터'를 통해 필요한 정보를 얻고 지원을 받을 수 있습니다.

 

전세사기는 누구에게나 발생할 수 있는 위험이므로, 사전에 충분한 정보를 확보하고 조치를 취하는 것이 중요합니다.

 

 

전세사기를 예방하기 위해 계약서에서 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

 

▣ 계약서 확인 항목

 1. 집주인 확인

   - 계약서에 명시된 집주인이 등기부등본의 집주인과 일치하는지 확인합니다. 이를 위해 신분증과 인감증명서를 요청하여 확인해야 합니다.

 

2. 부동산 권리 확인

   - 집주인이 해당 부동산의 전체 권리를 보유하고 있는지, 일부 지분만 있는 경우 지분권자 모두와 계약해야 함을 명시합니다. 신탁사나 법인 소유 여부도 확인해야 합니다.

 

3. 세금 체납 여부

   - 집주인의 세금 체납 여부를 확인하여, 체납이 있는 경우 경매로 넘어갈 위험이 있음을 인지해야 합니다.

 

4. 확정일자 부여 현황

   - 계약서에 확정일자 부여 현황을 포함시키고, 이를 통해 세입자가 법적 권리를 주장할 수 있는 상태가 되는지를 확인합니다.

 

5. 특약 추가

   - 계약서에 '잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음 날까지 유지하겠다'는 특약을 추가하여, 집주인이 그 사이에 담보대출을 받거나 매매를 하지 못하도록 합니다.

 

6. 전세 보증금 반환 보증보험 가입 여부

   - 전세 보증금 반환 보증보험 가입 여부를 계약서에 명시하여, 만약의 경우 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 합니다.

 

이러한 항목들을 꼼꼼히 확인하고 계약서에 반영함으로써 전세사기의 위험을 줄일 수 있습니다.

 

 

전세사기를 예방하기 위해 임대인의 신원을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 다음은 임대인의 신원 확인을 위한 방법입니다.

 

▣ 임대인 신원 확인 방법

 1. 등기부등본 확인

   - 집주인 확인: 계약하려는 부동산의 등기부등본을 통해 집주인의 이름과 주소가 일치하는지 확인합니다. 이를 통해 실제 소유자가 계약을 체결하고 있는지를 검증할 수 있습니다.

   - 소유권 및 권리 관계: 등기부등본에서 집주인이 해당 부동산의 전체 권리를 보유하고 있는지, 혹은 일부 지분만 소유하고 있는지를 확인해야 합니다. 만약 일부 지분만 있다면, 지분권자 모두와 계약해야 합니다.

 

2. 신분증 및 인감증명서 확인

   - 신분증 요구: 임대인에게 신분증을 요구하여 본인임을 확인합니다. 대리인이 계약을 진행하는 경우, 대리인의 위임장과 인감증명서도 함께 확인해야 합니다.

 

3. 세금 체납 여부 확인

   - 국세 및 지방세 완납증명서 요청: 임대인이 세금 체납이 없는지 확인하기 위해 국세청 홈택스에서 국세 완납증명서를, 지방세는 정부 24에서 지방세 납세증명서를 요청할 수 있습니다. 세금이 체납된 경우, 경매 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

 

4. 건축물대장 확인

   - 불법 건축물 여부: 건축물 대장을 통해 해당 주택이 불법 건축물이 아닌지 확인합니다. 불법 건축물일 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

 

5. 전세보증보험 가입 여부 확인

   - 보험 가입 여부: 임대인에게 전세보증보험에 가입했는지를 확인하여, 만약의 경우 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 검토합니다.

 

이러한 절차를 통해 임대인의 신원을 철저히 검증함으로써 전세사기의 위험을 줄일 수 있습니다.

 

 

전세사기 유형은 다음과 같습니다.

 

▣ 이중계약

이중계약은 한 부동산에 대해 두 개의 서로 다른 계약을 체결하는 방식으로, 주로 공인중개사나 임대관리업체가 개입하여 발생합니다. 예를 들어, 공인중개사가 세입자와는 전세계약을 체결하고, 집주인과는 월세계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이로 인해 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

▣ 깡통전세

깡통전세는 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금 합계가 주택의 시세와 비슷하거나 더 높은 경우를 말합니다. 이러한 경우, 집값이 하락하면 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 커집니다. 깡통전세는 특히 부동산 시장이 침체할 때 더욱 빈번하게 발생하며, 세입자에게 큰 피해를 줄 수 있습니다.

 

이 두 가지 유형은 전세사기에서 가장 일반적으로 발생하는 형태로, 세입자들은 계약 전 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 예방 조치를 취해야 합니다.

 

 

공인중개사의 이중계약 수법을 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들을 고려해야 합니다.

 

▣ 이중계약 예방 방법

 1. 임대인 신원 확인

   - 등기부등본 조회: 계약하려는 부동산의 등기부등본을 확인하여 임대인의 신원을 확인합니다. 집주인의 이름이 계약서에 기재된 이름과 일치하는지 확인해야 하며, 여러 명의 집주인이 있을 경우 모두와 계약을 체결해야 합니다.

   - 신분증 및 인감증명서 요구: 임대인에게 신분증과 인감증명서를 요청하여 본인임을 확인합니다. 법인 소유의 경우, 법인 대표자의 신분증과 법인 인감증명서도 필요합니다.

 

2. 공인중개사 자격 확인

   - 자격증 및 업무정지 여부 확인: 계약을 진행하는 공인중개사의 자격증을 확인하고, 해당 중개사가 업무정지 상태인지 여부를 체크합니다. 이를 통해 신뢰할 수 있는 중개사인지 판단할 수 있습니다.

 

3. 전자계약 시스템 활용

   - 부동산 거래 전자계약시스템 이용: 국토교통부의 부동산 거래 전자계약시스템을 통해 계약을 체결하면, 이중계약의 위험을 줄일 수 있습니다. 이 시스템은 계약 당사자의 본인 확인 및 공인중개사의 자격 확인이 실시간으로 이루어져 안전성을 높입니다.

 

4. 계약서 검토 및 특약 추가

   - 표준 계약서 사용: 표준 임대차 계약서를 사용하고, 세입자의 권리를 보호할 수 있는 특약 사항을 추가합니다. 예를 들어, 임대인이 근저당을 설정할 경우 계약을 파기할 수 있는 조항 등을 포함시킵니다.

 

5. 전입신고 및 확정일자 받기

   - 법적 대항력 확보: 계약 후 가능한 한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아 법적 대항력을 확보해야 합니다. 이는 보증금 반환 소송에서 우선권을 가질 수 있는 중요한 절차입니다.

 

이러한 예방 조치를 통해 공인중개사의 이중계약으로 인한 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

 

공인중개사의 이중계약을 예방하기 위한 법적 보호 조치는 다음과 같습니다.

 

▣ 법적 보호 조치

 1. 공인중개사법의 강화

   - 거짓 기재 금지: 공인중개사는 거래계약서 작성 시 거래금액 등 내용을 거짓으로 기재하거나 여러 개의 계약서를 작성하는 것이 금지되어 있습니다. 이를 위반할 경우, 중개사무소의 등록 취소 또는 6개월 내에서 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.

 

2. 신고 및 처벌 체계

   - 위법행위 신고: 이중계약서 작성과 같은 부동산 거래 질서 교란행위는 신고가 가능하며, 신고된 경우 관련 기관에서 조사를 통해 처벌이 이루어집니다. 이는 공인중개사 및 계약 당사자에게 경각심을 주는 효과가 있습니다.

 

3. 전자계약 시스템 활용

   - 부동산 거래 전자계약: 국토교통부의 전자계약 시스템을 이용하면, 계약 당사자의 본인 확인 및 공인중개사의 자격 확인이 실시간으로 이루어져 이중계약의 위험을 줄일 수 있습니다. 이는 법적 효력을 갖춘 안전한 거래 방식입니다.

 

4. 계약서 특약 사항 추가

   - 특약 조항 명시: 계약서에 이중계약 발생 시 책임 소재와 위약금 조항을 명시하여, 만일의 경우에 대한 법적 보호를 강화할 수 있습니다. 예를 들어, 이중계약이 발생할 경우 임대인이 세입자에게 보증금의 두 배를 위약금으로 지급하도록 하는 특약을 추가하는 것입니다.

 

5. 교육 및 인식 제고

   - 공인중개사 교육 강화: 공인중개사에 대한 교육을 통해 이중계약의 법적 위험성과 윤리적 책임에 대한 인식을 높이는 것이 중요합니다. 이는 공정하고 투명한 부동산 거래 질서를 확립하는 데 기여합니다.

 

이러한 법적 보호 조치를 통해 공인중개사의 이중계약을 예방하고, 세입자와 임대인의 권리를 보호할 수 있습니다.

 

 

전세사기 피해를 복구하기 위한 방법은 다음과 같습니다.

 

▣ 전세사기 피해 복구 방법

 1. 임대인에게 보증금 반환 요구

   - 피해자가 가장 먼저 해야 할 일은 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 것입니다. 임대인이 응답하지 않거나 연락이 되지 않는 경우, 다음 단계로 넘어가야 합니다.

 

2. 경찰에 신고하기

   - 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 즉시 경찰에 신고합니다. 경찰은 사기 행위에 대한 수사를 진행하고, 피해자의 보증금 회수를 도와줄 수 있습니다.

   - 신고 시 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다:

     - 신분증 (피해자 본인)

     - 임대차계약서 사본

     - 보증금 입금 증빙서류 (영수증, 통장사본 등)

     - 임대인과의 통화내역 (임대인의 태도 및 피해 상황 입증)

 

3. 주택도시보증공사에 문의하기

   - 전세사기 피해 종합금융지원센터에 연락하여 법률 지원, 주거 지원, 금융 지원 등을 요청할 수 있습니다. 이 센터는 피해 회복을 위한 다양한 서비스를 제공합니다.

 

4. 재판을 통한 보증금 청구

   - 경찰이나 주택도시보증공사의 지원이 부족하거나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 법원에 보증금 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 변호사의 도움이 필요하며, 재판은 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 최후의 수단으로 고려해야 합니다.

 

5. 법률 상담 받기

   - 전세사기 사건의 복잡성 때문에 전문 변호사와 상담하여 최적의 해결책을 찾는 것이 중요합니다. 변호사는 형사고소, 민사소송, 채권추심 등의 절차를 통해 피해 회복을 도와줄 수 있습니다.

 

이러한 절차를 통해 전세사기 피해를 최소화하고, 가능한 한 보증금을 회수할 수 있는 방법을 모색할 수 있습니다.

 

 

전세사기 피해를 경찰에 신고할 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.

 

▣ 신고 시 필요한 서류

 1. 신분증

   - 피해자의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을 지참해야 합니다.

 

2. 전세계약서 사본

   - 체결한 전세계약서의 사본을 제출합니다.

 

3. 임시주거지 확인서

   - 현재 거주하는 임시주거지에 대한 확인서를 준비합니다.

 

4. 보증금 입금 증명서

   - 보증금을 입금한 은행의 영수증이나 통장 사본 등, 보증금 지급을 입증할 수 있는 서류를 포함합니다.

 

5. 기타 증거자료

   - 임대인과의 통화 내역, 문자 메시지, 이메일 등 이중계약이나 사기를 입증할 수 있는 추가 증거 자료를 준비합니다.

 

이러한 서류를 갖추고 관할 경찰서에 방문하여 신고하면 됩니다. 경찰은 이를 바탕으로 사건을 조사하고 필요한 조치를 취하게 됩니다.

 

 

전세사기 피해를 복구하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 지원은 다음과 같은 여러 가지 방식으로 제공됩니다.

 

▣ 주택도시보증공사의 지원 내용

 1. 전세피해 확인서 발급

   - 피해자가 전세사기로 인해 보증금을 돌려받지 못한 경우, HUG는 피해확인서를 발급합니다. 이 확인서는 임차권 등기를 완료했거나, 경매 및 공매로 인해 임차권이 소멸된 경우에 발급됩니다.

 

2. 금융 지원

   - 저리 전세자금 대출: 피해자는 새로운 전셋집을 구할 때 연 1.2~2.1%의 금리로 최대 2억 4천만 원까지 대출받을 수 있습니다. 이를 통해 피해자는 전세금을 마련할 수 있습니다.

   - 기존 대출 상환 지원: 피해자가 기존 전세자금 대출의 미상환금을 최장 20년 동안 무이자로 분할상환할 수 있으며, 연체 정보 등록이 유예됩니다.

 

3. 경매 및 공매 절차 지원

   - HUG는 임차주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우, 경매 및 공매 절차를 유예하거나 정지할 수 있는 지원을 제공합니다. 이를 통해 피해자는 주거 안정성을 확보할 수 있습니다.

 

4. 법률 및 심리 상담 지원

   - HUG는 전세사기 피해자를 위한 법률 상담과 심리 치료를 지원합니다. 피해자는 법률 전문가와 연결되어 소송 대리 및 필요한 법적 조치를 받을 수 있습니다.

 

5. 긴급 복지 지원

   - HUG는 생계비 지원 등 긴급 복지 서비스를 통해 피해자의 생활 안정을 도와줍니다.

 

이러한 다양한 지원 프로그램을 통해 주택도시보증공사는 전세사기 피해자들이 빠르게 회복하고 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있도록 돕고 있습니다.

 

 

정부는 전세사기를 예방하고 피해자를 지원하기 위해 여러 정책을 시행하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

▣ 전세사기 예방 및 피해자 지원 정책

 1. 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화

   - 정부는 전세사기 피해자의 보증금 회복을 위해 한국토지주택공사(LH)가 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입하고, 이를 공공임대로 제공하는 방안을 마련했습니다. 피해자는 이 집에서 10년간 무상으로 거주할 수 있으며, 이후에도 시세 대비 50~70% 할인된 비용으로 추가로 10년 더 거주할 수 있습니다.

 

2. 경매 차익 활용

   - 경매 과정에서 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차익을 활용하여 피해자가 추가 임대료 부담 없이 안정적으로 거주할 수 있도록 지원합니다. 남은 경매 차익은 피해자가 퇴거할 때 지급하여 보증금 손해를 회복하는 데 도움을 줍니다.

 

3. 금융 지원 확대

   - 전세사기 피해자 전용 정책대출 요건을 완화하여 금리 부담을 줄이고, 기존 전세대출의 대환 신청이 가능하도록 지원합니다. 또한, 주거용 오피스텔도 지원 대상에 포함시켜 다양한 주택 유형의 피해자를 고려하고 있습니다.

 

4. 매입 사각지대 해소

   - 정부는 위반 건축물이나 신탁사기 주택 등 기존에는 매입 대상에서 제외됐던 주택들도 매입할 수 있도록 요건을 완화하여 지원의 사각지대를 해소하고 있습니다. 이로 인해 더 많은 피해자들이 지원받을 수 있게 됩니다.

 

5. 전세보증금 반환 보증 강화

   - 전세보증금 반환보증을 50건 이상 가입한 임대인에 대해 추가 심사를 도입하여, 사기 위험이 높은 임대인에 대한 검증을 강화합니다.

 

이러한 정책들은 전세사기의 위험을 줄이고, 이미 피해를 입은 세입자들에게 실질적인 도움을 제공하기 위해 마련되었습니다.

 

 

전세보증보험은 전세사기를 예방하고 피해를 최소화하기 위한 중요한 제도입니다. 이 보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보험회사가 임차인에게 보증금을 지급하는 방식으로 운영됩니다. 다음은 전세보증보험의 주요 내용과 가입 방법입니다.

 

▣ 전세보증보험의 주요 내용

 1. 보증금 회수 보장

   - 임대인이 계약 종료 후 보증금을 반환하지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 보증금을 대신 지급합니다. 이로 인해 전세사기의 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

 

2. 가입 시기

   - 전세보증보험은 계약 당일 또는 계약 후 3개월 이내에 가입할 수 있습니다. 따라서 계약 체결 후 가능한 한 빨리 가입하는 것이 좋습니다.

 

3. 보험료 부담

   - 보험료는 기본적으로 임대인이 부담하지만, 세입자가 직접 부담하는 경우도 있으므로 계약 전에 확인이 필요합니다.

 

4. 보증금 한도

   - 보증금의 한도는 보험사마다 다를 수 있으며, 일반적으로 최대 2억 원까지 보장됩니다.

 

▣ 전세보증보험 가입 방법

 1. 보험사 선택

   - 여러 보험사에서 제공하는 전세보증보험 상품을 비교하여 선택합니다.

 

2. 가입 신청

   - 선택한 보험사의 지점이나 온라인을 통해 가입 신청을 합니다.

 

3. 필요 서류 제출

   - 가입 시 필요한 서류를 제출해야 합니다. 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같습니다:

     - 임대차계약서 사본

     - 임대인의 신분증 사본

     - 임대주택의 등기부등본

 

4. 보험료 납부

   - 보험료를 납부한 후, 보험계약이 체결됩니다.

 

5. 보험 증서 수령

   - 가입이 완료되면 보험 증서를 수령하고, 이를 잘 보관해야 합니다.

 

전세보증보험에 가입함으로써 세입자는 전세사기로 인한 재정적 손실을 최소화할 수 있으며, 주거 안정성을 확보할 수 있습니다. 이러한 제도를 적극 활용하여 안전한 전세 거래를 할 수 있도록 하십시오.